楼市2022：供地凉热写趋势

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　　2022年，房地产市场表现低迷，土地市场的数据也与之正相关，实行集中供地的22个重点城市则详细演绎了这种变化：经历过年初短暂的转暖之后，热度持续走低。

　　整体来看，2022年22城集中供地共成交1.4亿平方米，较2021年下降45.8%，土地出让金达成1.8万亿元，较2021年全年下降31.9%；市场表现方面，底价成交占比逐渐走高，五批次集中土拍中，有超过九成的地块底价成交。

　　与2021年首次实行两集中供地的土拍表现相比，2022年的两集中供地出现了诸多新变化，“全年集中供地不应超过3次”不再是一个硬性要求。为了降低房企资金压力、提高成交的灵活度，多个城市增加了供地批次，四批次、五批次、六批次纷纷推出，“多次少量”成为一种新趋势。

　　但这并不意味着常态化供地模式的明确回归，从业人士表示，在新的发展阶段，“两集中”供地模式因城施策，“契合‘稳地价、稳房价、稳预期’的调整，也是长效化健康机制的一种体现。”

　　作为市场一线主体，房企2022年的投资意愿降至低谷。中指研究院数据显示，2022年百强房企拿地金额同比下降48.9%，拿地百强的门槛值为48亿元，较上年同期下降了50%。

　　另一方面，房企内部的分化也愈加明显，地方国资平台成为2022年集中供地市场的拿地主力，但随着财政部126号文限制，越来越多的本土民企加入到与地方国资联合拿地的队伍中，这种新的合作形式也助推了年底民营房企拿地金额占比翘尾的现象。

　　如果我们再次回顾2021年5月，彼时北京首轮集中供地的高光与火热已经成为上一个周期的缩影，“29宗地块共吸引了超过230家房企参与竞拍”的热闹场面与“逢地必抢”，“房企厮杀”、“地王”等词汇一并远去。

　　土地市场买家的变化、集中供地制度的微调，都是新的市场环境与行业运行模式下的具体表现。就像“高杠杆、高负债、高周转”不再行之有效，土地市场逻辑也随之改写，房企们在“安全发展”的准则下，审慎出手，积极寻求确定性更高的地块，将“粮仓”精准设在核心城市，这或许也决定了下一轮市场的运行规律。

　　市场高开低走

　　与2021年三个批次集中土拍“火爆―冷淡―平稳”的变化规律有相似之处，2022年的集中供地市场也呈现为高开低走的态势。

　　中指研究院数据显示，2022年一批次集中供地的溢价成交率为39%，该比例尽管低于2021年一批次的58%，但仍然明显优于2021年的第二、第三批次。

　　这与各地积极调整供地策略、降低土拍门槛以及年初政策端利好消息积极释放相关，也受到房企全年投资策略影响。

　　一位不愿具名的市场人士分析指出：“一般情况下，年初拿的地都会在当年转化为销售业绩，大家的节奏铺排也会倾向于年初拿地，而且当时对市场的预期不像下半年那么差。” 由此，房企在年初对市场能够尽快企稳回暖的信心较强，在一批次土拍之际表现相对更为积极。

　　但自第二批集中供地开始，受期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱等三重影响，房地产市场整体表现低迷，房企拿地积极性也有明显减弱。在数据层面的反映上，底价成交率逐步走高，前四个批次分别为61%、69%、80%和84%，到了第五批次，底价成交率已经达到9成。

　　另一方面，即便是热门城市，非热点区域或者操盘难度高的地块也并不受房企的青睐，房企的拿地逻辑更加精细化，从聚焦核心城市到聚焦核心区域，再到更聚焦核心板块。

　　克而瑞分析指出，三道红线带来的压力尚未缓解，又受到疫情等不可抗外界因素的影响，在市场持续低迷下，房企依然面临较高的现金流压力和经营难度，因此整体的投资积极性降至谷底。

　　不过流拍率并未一路高走，而是较2021年有大幅下滑，并逐步稳定，热点城市几乎能够实现推出地块全部“花落各家”的结果。

　　原因在于，2022年的集中供地制度有了更多灵活调整，“预申请”制度在22个集中供地城市广泛推行。

　　所谓“预申请”机制，即供地部门提前通过预申请公告的形式公布地块信息，如果地块被企业预申请，则顺利进入挂牌环节，预申请公告包括每宗地的竞争方式、土地合理上限价格及各类竞争内容上限、房屋销售价格查询方式以及相关竞买规则等内容，便于企业提前开展研究，另一方面也可为企业经济测算提供更加精准的数据支撑。

　　北京市场尤其能够体现“预申请”的保障作用，2022年第三批次和第四批次集中土拍中，多个地块均由当地国资企业“申请激活”，并最终以底价成交的方式获得妥善归属。

　　虽然全年市场相对冷淡，不过一些新的变化也在发生。

　　11月以来，包括“央行16条”、“六大行万亿授信”、“房企股权融资”等在内的多项重磅政策落地，中央层面多次定调“房地产是国民经济的支柱产业”，提出“促进居住消费健康发展”，多项利好政策同步覆盖需求端与供应端。

　　12月，上海、成都、天津、苏州、厦门等多个热点一、二线城市进行了2022年第四、五批次集中供地地块，优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复，代表房企拿地总额较上月略有增加，部分本土民企在各自深耕的地区表现比较积极，例如滨江在杭州土拍中表现抢眼。

　　中指研究院数据显示，2022年12月，50家代表企业拿地总额有所回升，环比增长92.1%，但较2021年同期仍下降63.7%。

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　　谁在逆市拿地

　　与往年相比，房企2022年在土地市场的分化几乎是前所未有，重点房企总体拿地额“腰斩”，央、国企的拿地金额占比随批次逐步降低，地方国资平台罕见地成为拿地主力。

　　克而瑞统计数据显示，2022年全年，百强房企拿地销售比仅有0.18，创2017年以来的最低水平，有超过四成百强房企2022年投资几乎暂停，此外，百强拿地金额占全国土地成交的比重降至34.3%，而过去三年始终保持在50%左右。

　　22城集中供地中，地方国资成为拿地主力，拿地金额占比达到42.0%，超过了央、国企的37.4%，民企仅为15.8%、混合所有制企业为4.8%。

　　“在2022年的集中供地中，地方国资‘托底’成为贯穿始终的主旋律，即使在过去几轮土地市场低位时，也少见有如此大量的地方国资企业进行兜底。”克而瑞指出。

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此分析表示，国企央企主导，地方国资平台活跃，可以起到托底土地市场的作用，避免地价下行对土地市场和楼市的冲击，确保稳地价、稳房价、稳预期。

　　不过值得注意的是，地方国资平台的拿地节奏也有其变化。

　　2022年9月，财政部印发了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，其中提到“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。业内人士分析表示，该通知对城投无效托底和依赖土地出让金返还的城投平台影响较大，未来地方国资托底力度或有所减弱。

　　随即，在2022年第四、第五批次的集中供地中，越来越多的本土民营房企与当地国资企业联合拿地，“地方国资+民企”的新组合在多个城市均有出现，例如苏州的第五轮集中出让了10宗地，其中半数为“地方国资+民企”联合体所竞得。

　　中指研究院土地事业部负责人张凯告诉21世纪经济报道记者，与地方国资企业合作拿地，可以借助地方国资企业的渠道和资金成本优势，而民营房企通过此举能够实现补充土储的目的，后续开发中，民营房企的操盘能力则会得到重用，这也为民营房企如何在艰难的环境下谋求发展，带来了新的机会。

　　央企的表现也相对不俗。中指研究院数据显示，从新增货值来看，保利发展、华润置地和招商蛇口(001979)占据前三位，新增货值分别为2240亿元、2219亿元和1584亿元。

　　中指研究院总结2022年房企拿地特点指出：一是大型央国企、区域深耕型民企、地铁类公司、地方城投四类企业拿地力度较大；二是拿地金额TOP100格局发生变化，民企锐减三成，地方城投增至三分之一；三是代表企业投资规模和力度显著下降，布局换仓一线城市。

　　其中，换仓一线城市、更加聚焦热点城市与高确定性地块，是房企2022年拿地逻辑的共性。

　　50家百亿代表企业在一线城市拿地金额占比较上年增加23.8个百分点至40.4%，投资强度陡增。市场人士分析认为，这主要源于一线城市市场支撑度更强，有望率先企稳复苏。

　　供地制度微调

　　2023年1月9日，天津市规划和自然资源局官网单独挂出了1宗涉宅用地，也是自2021年2月份实行“两集中”供地以来，天津首次推单独地块。从业人士观点认为，此次挂地或许意味着天津“集中供地”模式走弱，未来可能逐渐呈现常态化供地模式。

　　实际上，2022年全年，根据市场情况而调整推地节奏的举措已经比较普遍。

　　据21世纪经济报道记者不完全统计，包括北京、上海、杭州、南京、苏州等15个城市都推出了第四批集中供地，南京、苏州、武汉、无锡推出了五批次集中供地，而武汉更是在年底前完成了六个批次的集中供地，反观北方城市中的沈阳和长春，2022年仅推出了两批集中供地。

　　对此现象，受访的多位分析人士认为，“两集中”供地模式随市场表现进行适当调整，并给到各个城市更多自主权，也是一种“因城施策”的一种表现。

　　“2021年初土地市场‘过热’的问题已不复存在，集中供地政策在一定程度上提高了房企的投资门槛，在当前的行业环境下，有能力深度参与集中供地的房企数量十分有限，因此部分城市调整集中供地节奏，是在土地市场低迷期的一种必然选择。”东方金诚分析师唐晓琳表示。

　　2022年12月22日，自然资源部召开会议，传达学习中央经济工作会议精神，其中提到紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”总体目标，适时完善现行住宅用地供应政策。

　　李宇嘉分析指出，阶段性调整集中供地是必要的，比如增加土地出让的批次，每一批次供应的地块尽量减少，增加土地出让的优质程度，适当调整土地出让的底价和溢价率，减少竞配建、竞自持，从而降低拿地的实际成本。同时，在需求端对开发商资金链进行纾困，对已经出让的地块采取各种方式进行二次出让或尽快开发，以回补土地市场的资金需求，促进楼市和地市的良性循环。

　　“但集中供地是长效机制，调整不意味着退出，下一步需要结合中央经济工作会议提出的‘向新模式过度要平稳’对集中供地政策进行优化，但集中供地要达到的‘让土地市场更加健康、可持续’的目标不会改变。”李宇嘉补充说。

　　展望2023年土地市场，张凯认为，房地产市场面预期边际改善，但土地市场热度难在短期内显著恢复，未来土拍市场或将延续全国低迷、城市分化的走势，各地土拍规则将保持宽松，房企仍需重点关注市场风险、聚焦核心城市和板块、捕捉点状的投资机会。

　　克而瑞方面也预计，在宏观经济环境发生明显扭转、销售回暖之前，房企的投资都将保持非常谨慎的态度，而对于头部央企、以及小部分民企来说，此刻也仍是获取优质地块、补仓核心城市和深耕城市的窗口期。

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